實創(chuàng)億達吳鎮(zhèn)嵐： 園區(qū)為什么必以“運營為王”？
未來園區(qū),，究竟是空間為王,，還是運營為王？
物理空間有上限,，而運營沒有,。究其根本，運營的核心能力決定了未來園區(qū)的資產(chǎn)變化、資產(chǎn)是否穩(wěn)定,，未來是否能不斷產(chǎn)生新的,、突破天花板的資產(chǎn)溢價。
2018年至今,，中關(guān)村壹號從11%的入駐率,，到如今的滿租狀態(tài)，實創(chuàng)億達一直將“園區(qū)運營”排在前列,。中關(guān)村壹號目前已成為在海淀區(qū),、北京市擁有一定品牌影響力的人工智能園區(qū)，入駐的企業(yè)中,，人工智能企業(yè)達到一半,，集合商業(yè)航天和金融科技，整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)在硬科技領(lǐng)域的專注度超80%以上,。
實創(chuàng)億達副總經(jīng)理吳鎮(zhèn)嵐先生,，就此次峰會北京會場場地--中關(guān)村壹號，講述該公司對高品質(zhì)科技樓宇園區(qū)運營體系的建設(shè)心得,，從產(chǎn)業(yè)端,、園區(qū)端、創(chuàng)新端三方面剖析科技園區(qū)的運營秘籍,。
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核心觀點
1,、所有園區(qū)的運營本質(zhì)是“人”的運營。
2,、運營思維不斷迭代：從單純空間經(jīng)營到用戶運營,，從用戶運營到創(chuàng)新服務(wù)，從意義上的創(chuàng)新服務(wù)到與企業(yè)家,、企業(yè)共生共長,。
3、科技園區(qū)可持續(xù),、高質(zhì)量發(fā)展的前提是——市場化運營機制,。
4、根據(jù)自身擁有資源和擅長資源,，去匹配企業(yè)是否需要,，是錯誤思維。
01
產(chǎn)業(yè)端：實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運營生態(tài)系統(tǒng)
產(chǎn)業(yè)端分為四步走：
第一步是找準產(chǎn)業(yè)定位,，這是產(chǎn)業(yè)和項目的試金石,。一個精準的產(chǎn)業(yè)定位決定了未來十年甚至更長時間內(nèi)，園區(qū)內(nèi)企業(yè)是不是朝陽行業(yè),。服務(wù)朝陽行業(yè),，從而真正觸達和服務(wù)高質(zhì)量成長的企業(yè),，其中每步都是環(huán)環(huán)相扣的。所以一個好的產(chǎn)業(yè)定位,，對于園區(qū)的建立至關(guān)重要,。
以中關(guān)村壹號為例，在2018年開始運營時,，團隊就進行了長達幾個月的調(diào)研,。對國家、北京市,、海淀區(qū)層面所有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向,，以及“十四五”規(guī)劃、國家政府發(fā)展規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展形勢等進行資料收集,，對區(qū)域?qū)用娴乃挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才分布的配套,，所有園區(qū),、政府、行業(yè),、專家的痛點和需求點，做到心中清楚明晰,?；谝陨现嘘P(guān)村壹號形成了人工智能、商業(yè)航天,、金融科技的產(chǎn)業(yè)定位,。
基于產(chǎn)業(yè)定位，第二步是精準化招商,。一個精準化的招商,，是圍繞既定的產(chǎn)業(yè)定位開展的。實創(chuàng)億達會梳理自己的產(chǎn)業(yè)圖譜,，圍繞產(chǎn)業(yè)圖譜采取市場化的尋找機制,。
一個好的產(chǎn)業(yè)定位和較強的執(zhí)行力，才能保證未來產(chǎn)業(yè)的聚集度準確,。此時一定杜絕不屬于園區(qū)早期產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)引入,，該行為會直接導(dǎo)致之后的產(chǎn)業(yè)空心化、產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)不完整化,，造成后續(xù)資產(chǎn)運營的空間,、租金和品牌等方面大打折扣。
有了招商動作的保障,，第三步我們應(yīng)做的是產(chǎn)業(yè)迭代,。
即使在當前中關(guān)村壹號已經(jīng)進入平整運營期的階段，我們還是要加大產(chǎn)業(yè)性研究，不斷地獲取行業(yè)領(lǐng)域科技發(fā)展的前沿進度,。抓準每一個產(chǎn)業(yè)的前沿性,，才能及時地獲取到行業(yè)真正的高質(zhì)量、成長性較好的精準企業(yè),。
之后才能做第四步的動作——提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù),。
“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”很多同行園區(qū)都在做，搭建的是非常全面的服務(wù),。實創(chuàng)億達的運營團隊做科技服務(wù)或者產(chǎn)業(yè)服務(wù)時有個基本理念：一定是基于用戶思維去做服務(wù),，而不是基于產(chǎn)品。
根據(jù)自身擁有資源和擅長資源,，去匹配企業(yè)需不需要,，是錯誤思維。一定是深層次地,、準確地,、務(wù)實地去挖掘企業(yè)真正的痛點、卡點,、難點是什么,，才能提供專而精的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。
所有位于成長期的企業(yè),，對于價值的認可度是極高的,。所以很多人問產(chǎn)業(yè)服務(wù)如何和企業(yè)形成高黏性？本質(zhì)上是價值輸出的過程,。只有企業(yè)對園區(qū)多維度的,、有價值感的認同，才會形成穩(wěn)健且不斷加強的黏性,。
打造“無圍墻”,、“氛圍力”的園區(qū)
從園區(qū)端，實創(chuàng)億達的運營理念分為兩大類：
1,、打造無圍墻園區(qū)
2,、打造氛圍力園區(qū)
現(xiàn)在的園區(qū)逐漸趨于“無圍墻化”——沒有鐵欄或所謂的硬性圍墻。此前的園區(qū)把所有人圈在有限的空間里,，現(xiàn)在需要打造的是“開放園區(qū)”,，讓園區(qū)的員工和周邊的市民相互融合。
怎么去做無圍墻,？其中有兩個使命必須要做到：
第一是不能基于項目去定位,，要充分擔當起城市功能配套的使命。
如中關(guān)村壹號每棟樓都會鑲嵌LED的燈光條,，每逢國家重要節(jié)日,、行業(yè)重要節(jié)日,、園區(qū)特殊時間段等，我們都會通過中控臺制作科技燈光秀,。如今,，中關(guān)村壹號園區(qū)燈光秀在北京市已成為了“十大標桿”之一，被譽為“城市級”燈光秀,。晚上,，周邊市民會走進園區(qū)，感受園區(qū)科技帶來的幸福感和互動感,。
這樣,，園區(qū)定位就不再是“一個項目”，而是整體區(qū)域功能或城市功能的配套,。
第二是我們要為城市產(chǎn)業(yè)提供加速的使命,。
我們專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的精準度，以及整個園區(qū)企業(yè)的發(fā)展情況,。一個園區(qū)里面企業(yè)所能帶動的GDP,、產(chǎn)值和就業(yè)，是助推城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量,。這部分工作在我們?nèi)粘５姆?wù)中不斷地優(yōu)化和迭代,，園區(qū)所起到的區(qū)域及社會性的經(jīng)濟價值也會越來越高。
怎么理解氛圍力,？
第一,，從最基礎(chǔ)的配套開始。雖然當前園區(qū)地處非核心區(qū),，但為了服務(wù)整個園區(qū)80、90后員工,，仍引入了40余家知名品牌的商業(yè)配套,，如喜茶、星巴克,、海底撈等,。這些基礎(chǔ)配套設(shè)施不僅能滿足園區(qū)內(nèi)部企業(yè)，同時也能服務(wù)周邊居民,，滿足他們對于高品質(zhì)生活的訴求,。
第二，我們在整個園區(qū)形成了多樣性員工組織社群——后浪社區(qū),。該社區(qū)由專人,、專團隊進行運營與維護，同時全年圍繞園區(qū)員工,、企業(yè),，組織線上,、線下活動。如員工跑步團,、相親團,、周末機車團、電競游戲團等,。目的是打破不同企業(yè)員工之間的壁壘,，讓一些志同道合的年輕人進行交流，加強員工的歸屬感和幸福感,，變相地替企業(yè)的決策層“照顧好”員工,，側(cè)面提供“留住人才”的支持服務(wù)。
03
創(chuàng)新端 ：科技助力運營
打造“更懂你的智慧園區(qū)”
科技園區(qū)是什么,？它是一個產(chǎn)品,，但是目的不同會打造出不同的科技園區(qū)。炫酷的展示平臺VS園區(qū)的真實訴求,，這是搭建智慧園區(qū)需要做的取舍,。
北京市2025年規(guī)劃是成為全球新型智慧城市的標桿城市，預(yù)示著北京市從基礎(chǔ)性建設(shè)和數(shù)據(jù)融合1.0時代,，正式邁向大規(guī)模建設(shè),、全域場景開放的2.0時代。而智慧園區(qū)就像個微型的智慧城市,，城市園區(qū)必須要做的是不斷地智慧升級和數(shù)字化轉(zhuǎn)型,。
基于此，實創(chuàng)億達推出了自己園區(qū)的數(shù)字平臺——數(shù)智ONE,。
目前我們將整個園區(qū)的互聯(lián),、數(shù)聯(lián)化的數(shù)據(jù)，集中在一個運營管理平臺上,。基于這個管理平臺,，推出“中關(guān)村壹號服務(wù)+”小程序。在一樓大廳有基于數(shù)字孿生技術(shù)制作的IOC展示平臺,，日常走訪區(qū)域能看到酷炫的3D展示,，其中90%的數(shù)據(jù)均為真實數(shù)據(jù)。
基于這個數(shù)據(jù)做什么,？對內(nèi),，我們有自己的產(chǎn)業(yè)定位系統(tǒng)、精準招商系統(tǒng),，和園區(qū)企業(yè)技術(shù)相融合,，根據(jù)算法尋找到更合適的企業(yè)，同時也能提供整體的線上化辦公,。
基于線上平臺,，中關(guān)村壹號所有的服務(wù)均做到了線上化,。比如，電商平臺線上化,，園區(qū)樓宇之間穿梭一百多個配送機器人,，它們可以上電梯，能夠為每一層的企業(yè)提供外賣等配送服務(wù),。
對于所有園區(qū)來說,，從頂層設(shè)計到客戶訴求是相通，僅僅滿足空間方面的困難點是不夠的,。很多人都在思考智慧園區(qū)的目的到底是什么,，投資方會關(guān)注成本是不是很大。事實上,，有些成本不算是直接成本,，需要的是通過智慧去賦能運營。
空間的智能化,，中關(guān)村壹號打通了所有的物聯(lián)平臺,，提供了統(tǒng)一的運營管理平臺，園區(qū)的車輛,、人員通行,、智慧電梯，包括現(xiàn)在每一層溫控系統(tǒng)根據(jù)溫度自動調(diào)節(jié),。同時整個園區(qū)布防了10005個安防點位,，能實時監(jiān)控是否有人員在防疫期間不戴口罩、抽煙等風險性行為,，實時抓捕信息,，反饋給安防人員。園區(qū)配電室也進行了改革,，從原來的20人倒班制到現(xiàn)在4-5人的少人化管理,，本質(zhì)上降本增效，也是智慧園區(qū)中重要的一點,。
（本文由北京實創(chuàng)億達科技服務(wù)有限公司副總經(jīng)理吳鎮(zhèn)嵐先生在2022中國樓宇園區(qū)資管及低碳數(shù)字化創(chuàng)新峰會演講整理而成）
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