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物理空間有上限，而運(yùn)營沒有。究其根本，運(yùn)營的核心能力決定了未來園區(qū)的資產(chǎn)變化、資產(chǎn)是否穩(wěn)定，未來是否能不斷產(chǎn)生新的、突破天花板的資產(chǎn)溢價(jià)。

2018年至今，中關(guān)村壹號(hào)從11%的入駐率，到如今的滿租狀態(tài)，實(shí)創(chuàng)億達(dá)一直將“園區(qū)運(yùn)營”排在前列。中關(guān)村壹號(hào)目前已成為在海淀區(qū)、北京市擁有一定品牌影響力的人工智能園區(qū)，入駐的企業(yè)中，人工智能企業(yè)達(dá)到一半，集合商業(yè)航天和金融科技，整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在硬科技領(lǐng)域的專注度超80%以上。

實(shí)創(chuàng)億達(dá)副總經(jīng)理吳鎮(zhèn)嵐先生，就此次峰會(huì)北京會(huì)場(chǎng)場(chǎng)地--中關(guān)村壹號(hào)，講述該公司對(duì)高品質(zhì)科技樓宇園區(qū)運(yùn)營體系的建設(shè)心得，從產(chǎn)業(yè)端、園區(qū)端、創(chuàng)新端三方面剖析科技園區(qū)的運(yùn)營秘籍。

01

產(chǎn)業(yè)端：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營生態(tài)系統(tǒng)

產(chǎn)業(yè)端分為四步走：

第一步是找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，這是產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的試金石。一個(gè)精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)定位決定了未來十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，園區(qū)內(nèi)企業(yè)是不是朝陽行業(yè)。服務(wù)朝陽行業(yè)，從而真正觸達(dá)和服務(wù)高質(zhì)量成長(zhǎng)的企業(yè)，其中每步都是環(huán)環(huán)相扣的。所以一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)定位，對(duì)于園區(qū)的建立至關(guān)重要。

以中關(guān)村壹號(hào)為例，在2018年開始運(yùn)營時(shí)，團(tuán)隊(duì)就進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的調(diào)研。對(duì)國家、北京市、海淀區(qū)層面所有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，以及“十四五”規(guī)劃、國家政府發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)等進(jìn)行資料收集，對(duì)區(qū)域?qū)用娴乃挟a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才分布的配套，所有園區(qū)、政府、行業(yè)、專家的痛點(diǎn)和需求點(diǎn)，做到心中清楚明晰。基于以上中關(guān)村壹號(hào)形成了人工智能、商業(yè)航天、金融科技的產(chǎn)業(yè)定位。

基于產(chǎn)業(yè)定位，第二步是精準(zhǔn)化招商。一個(gè)精準(zhǔn)化的招商，是圍繞既定的產(chǎn)業(yè)定位開展的。實(shí)創(chuàng)億達(dá)會(huì)梳理自己的產(chǎn)業(yè)圖譜，圍繞產(chǎn)業(yè)圖譜采取市場(chǎng)化的尋找機(jī)制。

一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)定位和較強(qiáng)的執(zhí)行力，才能保證未來產(chǎn)業(yè)的聚集度準(zhǔn)確。此時(shí)一定杜絕不屬于園區(qū)早期產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)引入，該行為會(huì)直接導(dǎo)致之后的產(chǎn)業(yè)空心化、產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)不完整化，造成后續(xù)資產(chǎn)運(yùn)營的空間、租金和品牌等方面大打折扣。

有了招商動(dòng)作的保障，第三步我們應(yīng)做的是產(chǎn)業(yè)迭代。

即使在當(dāng)前中關(guān)村壹號(hào)已經(jīng)進(jìn)入平整運(yùn)營期的階段，我們還是要加大產(chǎn)業(yè)性研究，不斷地獲取行業(yè)領(lǐng)域科技發(fā)展的前沿進(jìn)度。抓準(zhǔn)每一個(gè)產(chǎn)業(yè)的前沿性，才能及時(shí)地獲取到行業(yè)真正的高質(zhì)量、成長(zhǎng)性較好的精準(zhǔn)企業(yè)。

之后才能做第四步的動(dòng)作——提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”很多同行園區(qū)都在做，搭建的是非常全面的服務(wù)。實(shí)創(chuàng)億達(dá)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)做科技服務(wù)或者產(chǎn)業(yè)服務(wù)時(shí)有個(gè)基本理念：一定是基于用戶思維去做服務(wù)，而不是基于產(chǎn)品。

根據(jù)自身擁有資源和擅長(zhǎng)資源，去匹配企業(yè)需不需要，是錯(cuò)誤思維。一定是深層次地、準(zhǔn)確地、務(wù)實(shí)地去挖掘企業(yè)真正的痛點(diǎn)、卡點(diǎn)、難點(diǎn)是什么，才能提供專而精的產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

所有位于成長(zhǎng)期的企業(yè)，對(duì)于價(jià)值的認(rèn)可度是極高的。所以很多人問產(chǎn)業(yè)服務(wù)如何和企業(yè)形成高黏性？本質(zhì)上是價(jià)值輸出的過程。只有企業(yè)對(duì)園區(qū)多維度的、有價(jià)值感的認(rèn)同，才會(huì)形成穩(wěn)健且不斷加強(qiáng)的黏性。

從園區(qū)端，實(shí)創(chuàng)億達(dá)的運(yùn)營理念分為兩大類：

1、打造無圍墻園區(qū)

2、打造氛圍力園區(qū)

現(xiàn)在的園區(qū)逐漸趨于“無圍墻化”——沒有鐵欄或所謂的硬性圍墻。此前的園區(qū)把所有人圈在有限的空間里，現(xiàn)在需要打造的是“開放園區(qū)”，讓園區(qū)的員工和周邊的市民相互融合。

怎么去做無圍墻？其中有兩個(gè)使命必須要做到：

第一是不能基于項(xiàng)目去定位，要充分擔(dān)當(dāng)起城市功能配套的使命。

如中關(guān)村壹號(hào)每棟樓都會(huì)鑲嵌LED的燈光條，每逢國家重要節(jié)日、行業(yè)重要節(jié)日、園區(qū)特殊時(shí)間段等，我們都會(huì)通過中控臺(tái)制作科技燈光秀。如今，中關(guān)村壹號(hào)園區(qū)燈光秀在北京市已成為了“十大標(biāo)桿”之一，被譽(yù)為“城市級(jí)”燈光秀。晚上，周邊市民會(huì)走進(jìn)園區(qū)，感受園區(qū)科技帶來的幸福感和互動(dòng)感。

這樣，園區(qū)定位就不再是“一個(gè)項(xiàng)目”，而是整體區(qū)域功能或城市功能的配套。

第二是我們要為城市產(chǎn)業(yè)提供加速的使命。

我們專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的精準(zhǔn)度，以及整個(gè)園區(qū)企業(yè)的發(fā)展情況。一個(gè)園區(qū)里面企業(yè)所能帶動(dòng)的GDP、產(chǎn)值和就業(yè)，是助推城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。這部分工作在我們?nèi)粘５姆?wù)中不斷地優(yōu)化和迭代，園區(qū)所起到的區(qū)域及社會(huì)性的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也會(huì)越來越高。

怎么理解氛圍力？

第一，從最基礎(chǔ)的配套開始。雖然當(dāng)前園區(qū)地處非核心區(qū)，但為了服務(wù)整個(gè)園區(qū)80、90后員工，仍引入了40余家知名品牌的商業(yè)配套，如喜茶、星巴克、海底撈等。這些基礎(chǔ)配套設(shè)施不僅能滿足園區(qū)內(nèi)部企業(yè)，同時(shí)也能服務(wù)周邊居民，滿足他們對(duì)于高品質(zhì)生活的訴求。

第二，我們?cè)谡麄€(gè)園區(qū)形成了多樣性員工組織社群——后浪社區(qū)。該社區(qū)由專人、專團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營與維護(hù)，同時(shí)全年圍繞園區(qū)員工、企業(yè)，組織線上、線下活動(dòng)。如員工跑步團(tuán)、相親團(tuán)、周末機(jī)車團(tuán)、電競(jìng)游戲團(tuán)等。目的是打破不同企業(yè)員工之間的壁壘，讓一些志同道合的年輕人進(jìn)行交流，加強(qiáng)員工的歸屬感和幸福感，變相地替企業(yè)的決策層“照顧好”員工，側(cè)面提供“留住人才”的支持服務(wù)。

03

創(chuàng)新端 ：科技助力運(yùn)營

打造“更懂你的智慧園區(qū)”

科技園區(qū)是什么？它是一個(gè)產(chǎn)品，但是目的不同會(huì)打造出不同的科技園區(qū)。炫酷的展示平臺(tái)VS園區(qū)的真實(shí)訴求，這是搭建智慧園區(qū)需要做的取舍。

北京市2025年規(guī)劃是成為全球新型智慧城市的標(biāo)桿城市，預(yù)示著北京市從基礎(chǔ)性建設(shè)和數(shù)據(jù)融合1.0時(shí)代，正式邁向大規(guī)模建設(shè)、全域場(chǎng)景開放的2.0時(shí)代。而智慧園區(qū)就像個(gè)微型的智慧城市，城市園區(qū)必須要做的是不斷地智慧升級(jí)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

基于此，實(shí)創(chuàng)億達(dá)推出了自己園區(qū)的數(shù)字平臺(tái)——數(shù)智ONE。

目前我們將整個(gè)園區(qū)的互聯(lián)、數(shù)聯(lián)化的數(shù)據(jù)，集中在一個(gè)運(yùn)營管理平臺(tái)上。基于這個(gè)管理平臺(tái)，推出“中關(guān)村壹號(hào)服務(wù)+”小程序。在一樓大廳有基于數(shù)字孿生技術(shù)制作的IOC展示平臺(tái)，日常走訪區(qū)域能看到酷炫的3D展示，其中90%的數(shù)據(jù)均為真實(shí)數(shù)據(jù)。

基于這個(gè)數(shù)據(jù)做什么？對(duì)內(nèi)，我們有自己的產(chǎn)業(yè)定位系統(tǒng)、精準(zhǔn)招商系統(tǒng)，和園區(qū)企業(yè)技術(shù)相融合，根據(jù)算法尋找到更合適的企業(yè)，同時(shí)也能提供整體的線上化辦公。

基于線上平臺(tái)，中關(guān)村壹號(hào)所有的服務(wù)均做到了線上化。比如，電商平臺(tái)線上化，園區(qū)樓宇之間穿梭一百多個(gè)配送機(jī)器人，它們可以上電梯，能夠?yàn)槊恳粚拥钠髽I(yè)提供外賣等配送服務(wù)。

對(duì)于所有園區(qū)來說，從頂層設(shè)計(jì)到客戶訴求是相通，僅僅滿足空間方面的困難點(diǎn)是不夠的。很多人都在思考智慧園區(qū)的目的到底是什么，投資方會(huì)關(guān)注成本是不是很大。事實(shí)上，有些成本不算是直接成本，需要的是通過智慧去賦能運(yùn)營。

空間的智能化，中關(guān)村壹號(hào)打通了所有的物聯(lián)平臺(tái)，提供了統(tǒng)一的運(yùn)營管理平臺(tái)，園區(qū)的車輛、人員通行、智慧電梯，包括現(xiàn)在每一層溫控系統(tǒng)根據(jù)溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)。同時(shí)整個(gè)園區(qū)布防了10005個(gè)安防點(diǎn)位，能實(shí)時(shí)監(jiān)控是否有人員在防疫期間不戴口罩、抽煙等風(fēng)險(xiǎn)性行為，實(shí)時(shí)抓捕信息，反饋給安防人員。園區(qū)配電室也進(jìn)行了改革，從原來的20人倒班制到現(xiàn)在4-5人的少人化管理，本質(zhì)上降本增效，也是智慧園區(qū)中重要的一點(diǎn)。

（本文由北京實(shí)創(chuàng)億達(dá)科技服務(wù)有限公司副總經(jīng)理吳鎮(zhèn)嵐先生在2022中國樓宇園區(qū)資管及低碳數(shù)字化創(chuàng)新峰會(huì)演講整理而成）